재건축 절차 A to Z 총정리!
재건축이란? 재건축의 정의
건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 참조).
기본계획수립
특별시장 또는 광역시장, 그 밖에 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 장은 재건축사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함된 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 합니다.
도시ㆍ주거환경정비기본계획이 수립되어 공람 중인 정비예정구역에 대하여 3년 이내의 기간동안 건축물의 건축 또는 토지의 분할이 제한될 수 있습니다.
↓
안전진단
시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 안전진단을 실시해야 합니다.
천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우에는 안전진단 없이 주택재건축사업을 진행시킬 수 있습니다.
↓
정비계획 수립 및 정비구역 지정
시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 도시ㆍ주거환경기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비계획을 수립해야 합니다.
정비구역은 정비계획에 대한 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거친 후 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에 의해 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사에게 정비구역지정 신청이 있어야 하며, 신청을 받은 시ㆍ도지사가 이를 지정해야 합니다. 다만, 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 정비구역지정 신청 없이 직접 정비구역을 지정할 수 있습니다.
↓
조합 시행일 경우 - 주민대표회의 구성 및 승인
주택재건축사업의 시행을 위해 주택재건축 정비사업조합을 설립하려는 경우에는 정비구역지정 고시 후 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성하여 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 승인을 얻어야 합니다.
↓
조합 시행일 경우 - 창립총회
조합설립추진위원회는 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청을 하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다.
↓
조합 시행일 경우 - 조합 설립 인가
특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장 또는 한국토지주택공사ㆍ지방공사가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자의 동의를 얻어 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하고 인가를 받아야 합니다.
↓
조합 시행일 경우 - 시공자 선정
주택재건축 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
↓
조합 시행일 경우 - 감리자 선정
주택재건축 정비사업조합이 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가권자인 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 사업시행인가를 하였을 경우 해당 주택건설공사를 감리할 자를 지정해야 합니다.
감리자는 업무를 수행하면서 법률 등의 위반 사항을 발견하였을 경우에는 지체 없이 시공자 및 사업시행자에게 위반 사항을 시정할 것을 통지하고, 시정 통지를 받은 사업시행자 및 시공자는 즉시 해당 공사를 중지하고 위반 사항을 시정한 후 감리자의 확인을 받아야 합니다.
↓
공공 시행일 경우 - 주민대표회의 구성 및 승인
토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자는 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공사를 사업시행자로 지정할 것을 요청할 수 있습니다.
이 경우 정비구역지정 고시 후 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표회의를 구성하고, 시장ㆍ군수의 승인을 받아야 합니다.
↓
공공 시행일 경우 - 주민대표회의 구성 및 승인
천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되거나, 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 등의 일정한 경우에는 시장ㆍ군수가 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 시행하게 할 수 있습니다.
시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
↓
사업시행인가
사업시행자는 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 작성하여 이를 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.
↓
분양공고 및 분양신청
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등 해당 사항을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.
대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지 등 소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.
↓
관리처분계획 수립
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 경우에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 인가를 받아야 합니다.
↓
관리처분계획 인가
↓
이주, 철거, 착공
사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 다만, 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수의 허가를 얻어 관리처분계획의 인가를 받기 전이라도 해당 건축물을 철거할 수 있습니다.
사업시행자는 사업시행인가를 받은 날부터 2년 이내에 착공신고서에 관련 도서를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 공사에 착수해야 합니다.
↓
준공검사신청 및 준공인가
조합시행일 경우 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 아닌 사업시행자는 주택재건축사업에 관한 공사를 완료한 경우에는 시장ㆍ군수로부터 준공인가를 받아야 하며, 직접 주택재건축사업을 시행하는 시장ㆍ군수는 공사가 완료된 경우에는 그 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.
시장ㆍ군수는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 일정한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가할 수 있습니다.
공공시행일 경우 자체적으로 준공검사를 합니다.
↓
이전고시 및 청산
이전고시
사업시행자는 공사완료 고시가 있은 경우에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.
청산
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.
조합해산
주택재건축 정비사업조합은 주택재건축사업의 완료 또는 사업의 완료 불능, 그 밖에 조합 정관에 정한 해산사유의 발생, 파산 또는 설립인가의 취소로 해산합니다.
재건축 절차부터 법령해설까지 자세히 나온 PDF파일입니다.
[pdf]주택재건축.pdf출처 : 생활법령정보 재건축part
이전글 - 부동산실거래가조회 2가지 방법과 비교(KB,국토교통부)
이상 재건축 절차 총정리 였습니다.