건폐율, 용적률의 모든것. 가장쉬운 총정리!

이 두 용어는 부동산 투자를 하려면 필수 기초 용어입니다. 특히 재건축이나 재개발 투자를 고려한다면 이 용어를 모르고서는 투자를 할 수 없습니다. 문제는 이 용어들이 쉬우면서도 참 머리속에 안들어오는 용어라는 거죠. 이 용어들을 이해하기 쉽게 접근해 보겠습니다.

건폐율이란?

1. 건폐율의 뜻

 영어로 이해하는게 빠를듯 합니다. Building Coverage Ratio = 건물이 땅을 덮는 비율을 말합니다. 뭘 덮을까요? 땅(대지)이죠. 즉, 하늘에서 건물을 수직으로 내려다 봤을때 건물이 땅(대지)를 덮고있는 비율입니다. 

이걸 어렵게도 수식으로 나타내면 다음과 같이 되는것이죠 대지면적은 땅넓이 입니다. 여기서 중요한것은 건축면적 = 하늘에서 내려다봤을때 건물이 차지하고 있는 면적이에요. 예를들어 1층이 30평이로 2층이 40평, 3층이 35평일때 건축면적은 몇평일까요? 바로 40평이 됩니다!

더 쉽게 그림으로 이해해 볼까요?

2. 건폐율을 만든 목적

허용된땅(대지) 안에 최소한의 노는땅을 확보함으로써 건물이 도시에 너무 빽빽하게 들어서는것을 방지하고 일조, 채광, 통풍이 잘 되는 환경을 만들고자 하는 것이죠. 

3. 법으로 정해놓은 용도지역별 건폐율 기준

구 분	용도지역	건폐율 기준
도시지역	주거지역	·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
		·제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
		·제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
		·제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
		·제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하
		·준주거지역: 70퍼센트 이하
	상업지역	·중심상업지역: 90퍼센트 이하
		·일반상업지역: 80퍼센트 이하
		·근린상업지역: 70퍼센트 이하
		·유통상업지역 : 80퍼센트 이하
	공업지역	·전용공업지역 : 70퍼센트 이하
		·일반공업지역: 70퍼센트이하
		·준공업지역: 70퍼센트 이하
	녹지지역	·보전녹지지역: 20퍼센트 이하
		·생산녹지지역: 20퍼센트 이하
		·자연녹지지역: 20퍼센트 이하
관리지역		·보전관리지역: 20퍼센트 이하
		·생산관리지역: 20퍼센트 이하
		·계획관리지역: 40퍼센트 이하
농림지역		·20퍼센트 이하
자연환경보전지역		·20퍼센트 이하

조금 머리아파지죠? 위의 표는 그냥 쉽게 생각하면 됩니다. 건폐율을 50프로 이하로 규제하는 곳을 만들건데 그 지역을 제1종 전용주거지역이라 하자고 나라에서 정한겁니다. 50프로이하면 나머지 50프로는 공원이 들어설 수 있으니 엄청 쾌적하겠죠. 반면 90프로나 허용하는 곳이 있네요. 바로 중심상업지역이라는 곳입니다. 명동이나 강남 한복판 정도가 되겠네요. 당연히 땅값도 비싸고 유동인구도 많은 곳이니 그렇게 될 수 밖에 없겠군요.

용적률이란?

1. 용적률의 뜻

용적률은 위로 올라가는것을 어느선까지만 허락하겠다는 이야기 입니다.  그런데 위의 식에서 연면적이라는 생소한 용어가 나오네요. 쉽게 그림으로 이해해 볼게요. 연면적은 지하층과 지상층 모두의 면적을 합한 것입니다. 그런데 용적률은 지하의 면적은 필요 없다고 하네요 당연한 것이 위로 올라가는 면적을 규제하려는 것이 목적이기 때문에 지하는 포함시킬 이유가 없겟죠. 

▲연면적의 정의

여기서 주의할점 한가지!

연면적 산정시 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다. 예를 들어 볼게요. 대지면적이 70평인 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이 경우 이 건물의 연면적은 280평입니다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140평이 됩니다(지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외되니까요!)

용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이겠죠~그 의미는 그만큼 건물을 높게 지었다는 것입니다. 따라서 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다. 

2. 법으로 정해놓은 용도지역별 용적률 기준

구 분	용도지역	용적률 기준
도시지역	주거지역	·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
		·제2종 전용주거지역: 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
		·제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
		·제2종 일반주거지역: 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
		·제3종 일반주거지역: 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
		·준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
	상업지역	·중심상업지역: 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
		·일반상업지역: 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
		·근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
		·유통상업지역: 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
	공업지역	·전용공업지역: 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
		·일반공업지역: 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
		·준공업지역: 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
	녹지지역	·보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
		·생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
		·자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
관리지역		·보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
		·생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
		·계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
농림지역		·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
자연환경 보전지역		·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

중심상업지역은 무려 1,500%나 되는군요 한마디로 빌딩숲이죠~

약간 설명이 어렵지만 자세하게 설명되어 있는 법제처 사이트(바로가기)를 가시면 더 많은 정보를 얻을수 있습니다.

마지막으로 한눈에 알아보기 쉽게 그림으로 표현해볼게요

대지면적= 100평

지상층 연면적=130평

용적률= 130%

건폐율=50%

이상 건폐율과 용적율의 용어 정리였습니다~