부동산 거품, 있는걸까? 한국 부동산 버블과 가격에 대한 고찰.

Q. 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산 불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산 시장에서 적당한 가격은 얼마일까?

A. 거품이 있다. 없다를 얘기하는 것은 대단히 어려운 일이다. 하나 부동산뿐 아니라 모든 자산가격은 해당 국가의 잠재성장률 수준에서 가격 변화가 이뤄지리라는 게 합리적이다. 한국의 주택시장이 잠재성장률을 웃돈 채 지속해서 성장하지 못했기 때문에 가격에 거품이 있다고 판단하기는 어렵다. 반면, 남부 유럽이나 일본 등 거품이 존재했다가 붕괴한 나라들의 특징은 주택가격이 성장률을 웃돌며 오랜 기간 가격이 상승했다는 특징이 있다. 물론 모든 자산이 성장ㄹㄹ에 수렴해야 하는 것은 아니지만, 토지가치란 결국 성장률에 좌우되므로 이를 기반으로 거품과 거품이 아닌 것을 구분할 수 있으리라 본다(토지단일세 개념을 떠올려 보라)

  많은 사람이 한국의 자산가격 거품으로 언급하는 지표 중 하나가 PIR(소득 대비 가격비율, Price to income Ratio)이다. 한국의 3분위 소득(소득상위 40~60%)과 3분위 주택의 PIR이 전국 기준 5~6 사이를 유지하고 있고, 서울은 9~10 사이를 유지하고 있다. 중국의 경우 도시를 정치, 경제 발달 정도에 따라 1~3선 도시로 구분하는데 그 중 1선 도시인 상해, 북경, 천진 등은 30~40의 PIR을 유지하고 있으며 다른 나라의 주요 대도시들도 PIR이 극히 높다.

  한국 역시 1980년대에 PIR이 30에 육박할 정도로 높았다. 경제와 소득이 함께 성장하면서 이 수치는 지속해서 낮아지고 있다는 점에서 한국의 소득 대비 주택가격은 글로벌 수준에서나 역사적 관점에서 보았을 때 전혀 거품이라 할 수 없는 수준이다.

  부동산뿐 아니라 주식도 적정가치를 산정하는 방법으로 절대가치 추정법, 상대가치 추정법, 그리고 원가법의 3가지 방식이 있다. 절대가치 추정법은 부동산 등이 발생시킬 미래 현금흐름을 이자율로 할인하는 방식의 계산으로 채권가치를 계산할 때 사용한다. 임대용 주택의 가치산정을 이런방식으로 할 수도 있을 것이다. 아니면 재건축 후의 면적과 시세를 고려한 주택 가격을 이자율로 할인해도 될 것이다. 두 번째 방식은 상대가치 추정법으로 주변의 시세를 고려해 가치를 평가하는 방식이며 부동산에서 많이 사용된다. 

  부동산은 그 자체적 특성으로 입지가 있는데 이는 '위치'가 주는 가치이고 어떤 의미로 부동산의 특성에 가장 잘 부합한다고 할 것이다. 마지막 가치는 바로 '원가법'으로 계산한 것인데, 이 원가란 것이 바로 토지가치와 건축비를 더한 것이다. 신도시 등의 택지를 공급할 때 사용한다. 이 방법 역시 토지의 본질적 특성인 '위치'를 갖게

되기에, 곧바로 상대가치에 수렴하게 된다. 한국 주택시장에 거품이 끼었다, 아니다는 아마 영원한 떡밥일 것이다. 누군가는 지속해서 거품을 주장하고 누군가는 아니라고 할 것이다. 중요한 건 이런 거품 논쟁에 사로잡히는 것(3가지 방식의 평가가치에 대해서 서로 논쟁하는것), 지금의 상태가 어덯게 변화하고 있는지 시장의 변화를 조망하는 편이 훨씬 효과적이다. 

 

  컵에 물이 반이 있을 때 반이나 있다는 것과 반밖에 없다는 평가가 적절해지려면 그 물이 마시는 상황인지 비우는 상황인지 먼저 파악 되어야 한다. 그러니, 지금 상태보다 '변화'에 주목하고 변화에 집중하라. 한국 주택시장은 역사상 처음 존재하는 민간 기업형 임대주택의 등장과 함께 변화하고 있다(지금까지는 한국 부동산 시장에 버블은 없다는 게 금융 투자업계의 컨센서스이고 필자도 이에 동의한다.)

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한번 정독했지만 지속적으로 펼쳐보게 되는 책입니다. 내용이 좀 어렵지만 그걸 조금만 집중해서 극복해 낸다면 부동산에 대한 깊은 시각을 가질 수 있을 것이라 생각됩니다.