점유이전금지가처분의 모든것

명도과정에 있어서 인도명령과 함께 매우 유용하게 활용할 수 있는 것이 바로 점유이전금지가처분이다. 현재 해당부동산을 점유하고 있는 자가 타인에게 점유를 넘길 수 없도록 하는 법적인 조치다.

점유이전금지가처분이 필요한 이유는 이렇다. 만약 현재 점유 중인 A를 상대로 인도명령을 받아 집행을 하러 갔는데 엉뚱한 B가 점유를 하고 있는 경으, 그 집행은 불가능하게 된다. 이럴 경우 다시 B를 상대로 인도명령을 신청해서 강제집행 절차를 거쳐야 하는데, 점유이전금지가처분을 통해 이런 사태를 미연에 방지할 수 있는 것이다(물론 인도명령에 대한 승계집행문 신청도 가능하지만 점유이전금지 가처분 후의 승계집행 절차가 더 효율적이다).

또한 실제 점유자를 파악하거나, 점유자에게 인도명령이 인용되기 전 심리적 압박을 가하는 효과도 매우 크기 때문에 명도에 있어서는 빠질 수 없는 매우 유용한 수단이라 할 수 있다. 점유이전금지가처분의 신청방법은 인도명령과 형식은 비슷하나 목적물가액 구하는 방법과 담보제공 절차 등 몇가지 사안에 대해서는 다소 복잡하다. 그러나 앞으로 이어지는 내용을 참고하여 차근차근 진행한다면 무리가 없을 것이다. 게다가 법무사 또는 변호사사무실에 의뢰할 경우 30만원 내의 수수료가 발생하는 단계이니 만큼, 이번 특강을 통해 스스로 신청하는 법을 익혀두면 앞으로의 경매에 유용하게 사용될 것이라 믿는다.

부동산 점유이전 금지가처분 신청서 작성하기

1. 먼저 현재 점유중인 상대를 대상으로 점유이전금지가처분 신청서를 작성한다.

- 채권자는 낙찰자, 채무자는 점유자가 된다.

- 목적물의 표시는 가장 마지막 장에 별지 '부동산목록'으로 작성한다.

- 목적물가액을 구하는 방법은 다소 복잡하여, 이 부분은 다음 Class에 별도로 수록하도록 하겠다.

- 피보전권리의 요지는 매우 중요한데, '소유권에 기인한 목적물인도청구권'으로 기재하면 된다.

- 그다음 신청취지, 신청이유를 명확히 작성한다. 뒷면에 수록된 샘플형식대로 작성한다면 크게 무리가 없다.

- 소명방법은 신청이유에서 주장하는 내용을 뒷받침할 수 있는 증거자료를 첨부하면 된다.(부동산 소유자임을 소명하는 서류: 낙찰대금 완납증명원 또는 부동산 등기부등본)

- 첨부서류에는 위 소명방법 외 토지대장, 건축물대장, 별지부동산 목록을 추가로 첨부한다.(별지부동산목록은 당사자수 + 3부를 제출해야함)

2. 인지액, 송달료를 납부한 뒤 영수증을 첨부한다.

인지액과 송달료는 법원에 있는 신한은행에서 납부(인터넷뱅킹으로도 가능)하고, 해당 영수증을 맨 앞장 뒷면에 붙여서 제출하면 된다.

① 인지액

인지액은 쉽게 말해 해당사건에 대해 법원에 지불하는 수수료라 생각하면 된다. 보통 '소가'에 일정 지수를 반영해 산출되는데 가처분 사건의 경우 소가와 상관없이 무조건 1만 원이다.

② 송달료

송달료란 법원에서 해당 사건에 대한 내용을 당사자에게 우편으로 발송해야 할 우편 요금을 미리 납부하는 것이다.

1회 송달료는 2015.2.1부터 인상되어 현재 3,550원이며, 가처분 사건의 송달료는 당사자수 x 3회분을 납부해야 한다. 만일 채무자가 1인일 경우 당사자는 2인이 되며(채권자 1명+채무자1명), 따라서 3,550원 x 2인 x 3회=21,300원을 납부하면 된다.

3. 이렇게 작성된 서류 1부를 해당법우너 민사신청과에 제출한다.

우편으로도 제출할 수 있으며, 대법원 사이트의 전자소송으로도 신청이 가능하다.

4. 접수 후 무언가 잘못되었다면 법원에서 보정명령이 나오며, 이상이 없으면 담보제공명령이 나온다.

담보제공절차는 해당법원 근처 '서울보증보험'에 담보제공명령을 가지고 방문하면 된다. 직접 방문 없이 전화로도 가능한데, 이때는 해당법원 근처 '서울보증보험'에 담보제공명령서를 팩스로 송부한 뒤 본인이 직접 공인인증서를 통해'서울보증보험홈페이지'에 접속, 안내에 따라 담보제공절차를 진행하면 된다.

5. 담보제공이 완료되면 법원에서 가처분 결정문이 나온다.

가처분과 같은 보전처분절차에서는 채무자가 이런사실을 알아선 안되기 때문에 채무자에 대한 결정문도 채권자에게 송달된다. 집행은 반드시 결정문 송달일로부터 14일 이내에 실시해야 한다. 어떤 이유건 14일이 지나면 가처분 집행이 불다능하기 땜누이다. 따라서 결정문을 송달받는 즉시 강제집행신청을 하는 것이 좋다.

6. 가처분 경정문 원본(채권자, 채무자 모두)과 신분증을 가지고 해당법원 집행관 사무소로 가서 강제집행신청서를 작성하여 제출한다. 제출 후 접수증과 함께 집행예납금 납입 고지서를 주는데 바로 은행에 납부하면 된다.

7. 이후 해당 집행과장에게 연락이 와서 집행일정을 알려준다.

하지만 3~4일 후에도 전화가 오지 않는다면 무작정 전화만 기다리지 말고 먼저 연락을 해야한다. 앞서 설명했듯이 송달일로부터 14일이 넘으면 집행이 불가능하기 때문이며, 사실 아쉬운건 낙찰자이다.

8. 집행당일 해당 부동산에 사람이 없을 경우 강제 개문 후 가처분 절차를 진행한다. 이때 반드시 본인 외 참관인 2명이 필요하다.

9. 참고사항

실무상 인도명령과 점유이전금지가처분을 함께 접수할 경우, 점유이전 금지가처분은 기각되는 경우가 많다. 왜냐하면 간편한 인도명령의 절차로 채무자(점유자)로부터 부동산의 점유를 이전받을 수 있다고 판단하기 때문이다. 따라서 점유이전 금지 가처분을 먼저 신청하고, 결정문이 나오는 즉시 인도명령을 신청하는 것이 실무의 정석임을 참고하기 바란다.

<점유이전금지가처분 신청서 작성의 예>

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