아파트면적, 발코니면적, 전용면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실







아파트를 살때 우리는 과연 아파트 실내 면적을 정확히 알고 사는 것일까요? 아파트의 실면적을 아는 경우는 10%도 안될 것입니다. 

 

왜냐하면 LH에서 분양하는 공공분양아파트를 제외한 거의 모든 건설사는 확장하는 발코니 면적(서비스면적)을 숨기기 때문이죠. 분양공고나 분양팜플랫 어디에도 서비스 면적인 발코니 면적은 나와 있지 않습니다. 

 

왜 발코니를 확장한 평면을 분양하면서 확장분에 해당하는 면적은 명시하지 않는것일까요? 일단 초보자를 위해 아파트면적의 용어를 먼저 정리하고 넘어 갈게요.

 

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

 

 

아파트 면적 용어 총정리(공급면적, 전용면적, 서비스면적)

 

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

▲아파트 면적 구분 - 책 「쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 」발췌

 

 

■ 전용면적 : 방, 거실, 화장실, 주방등의 현관문 안쪽 면적

■ 주거 공용면적 : 계단, 복도 등

■ 기타 공용면적 : 관리사무소, 노인정, 놀이터 등

■ 서비스 면적 : 발코니

■ 공급면적(분양면적) : 전용면적 + 주거 공용면적

■ 계약 면적 : 공급면적 + 기타 공용면적

 

계약면적 
전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적
공급면적
전용면적 + 주거 공용면적
기타 공용면적
관리사무소,노인정,
놀이터 등
전용면적
방, 거실, 욕실, 

주방
주거 공용면적
계단, 복도

 

전용면적이란 현관문 안쪽 우리 가족이 실제로 사용하는 면적을 말합니다. 그래서 '전용'이라는 말이 붙는데 우리 가족이 사용하는 전용 공간이라는 말입니다. 현관, 거실, 침실, 주방 욕실이 여기에 속합니다. 즉 전용면적은 아파트 같은 공동주택에서 소유자가 독점적으로 사용하는 부분입니다. 이것과 상반되는 개념이 공용면적이라는 것입니다. 아파트 계단, 복도 같은 '주거공용면적'과 관리사무소, 노인정, 지하층 같은 '기타 공용면적'이 있습니다. 

 

 

숨겨진 발코니 면적

 

 

오늘 다루는 '서비스 면적'이란 발코니를 말합니다. 보통 베란다라고도 하죠. 

 

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실
아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

▲ 대림 e편한세상에서 최근 분양하는 아파트입니다. 서비스면적은 어디에도 나와있지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

▲ L사의 최근 분양아파트 분양팜플랫에는 서비스면적은 커녕 확장 전 평면조차 없어서 서비스 면적이 어느정도인지를 도면으로라도 가늠할 수 없습니다.

 

 

 

LH 공공분양 아파트에서 서비스면적을 찾다

 
작년에 분양한 동탄2신도시의 A44블럭 LH공공아파트의 분양팜플랫 입니다. 서비스 면적이 명시되어 있네요. 
 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

 

 

  59타입은 보통24평형 혹은 반올림을 고려해 25평형 이라고 통용되죠. 74타입은 30평형이고 아파트의 가격 기준이 되는 84타입은 34평형을 말합니다. 이 평형이란것은 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적을 평으로 환산한것이므로 우리는 공용부분을 합친면적이 아닌 서비스면적을 합친 면적, 즉 실제 사용하는 면적을 알 필요가 있습니다. 

 

실제 사용하는 면적은 어떤면적일까요? 바로 확장전 전용면적과 발코니 면적(서비스면적)을 합친 것입니다. 표를 보면 59A타입의 서비스 면적이 33.79으로 74B타입보다도 크고 84K보다도 큽니다. 발코니면적은 평면구조상 보통 판상형이 타워형 보다 크기 때문인데요. 실 사용면적을 살펴보면 어느 평형이 가성비가 좋은지 알 수 있습니다.

 

 

 

타입 전용면적
(확장전)
주거공용
면적
공급면적
(평형)
서비스면적(㎡) 실 사용면적
(전용면적
+
서비스면적)
 
전용면적에서 
실 사용면적으로 
늘어나는비율
 %
59A 59.99 18 20.47 6 80.46 24 33.79 10 93.78 28  156%
74A 74.97 23 25.58 8 100.55 30 35.76 11 110.73 33  148%
74B 75.00 23 25.58 8 100.58 30 31.27 9 106.27 32  142%
84A 84.98 26 29.00 9 113.98 34 37.45 11 122.43 37  144%
84K 84.97 26 29.00 9 113.97 34 31.72 10 116.69 35  137%

타워형이 판상형보다 싼 진짜이유와 발코니면적을 숨기는 이유

위의 표를 보면 확장했을때 실 사용면적이 가장 많이 늘어나는 타입은 59A타입이군요. 무려 전용면적의 156%나 늘어납니다. 이것이 바로 소형아파트와 판상형이 인기있는 가장 큰 이유라고 생각합니다. 반면 가성비 측면에서 84K타입이 가장 안좋습니다. 보통 타워형이 판상형보다 싼 이유를 일조량과 환기문제를 꼽는사람이 대부분입니다. 그이유도 무시하지 못하지만 타워형이 싼 가장 큰 이유는 평면 구조상 실 사용 면적이 늘어나는 비율이 판상형에 비해 현저하게 작다는 것이지요. 

그럼 건설사들이 발코니 면적을 숨기는 이유는 무엇일까요? 

 

첫째, 세금을 산정하는 기준이 전용면적으로 계산되기 때문이지요. 또 분양가격과 청약 가격을 구분하는 기준도 전용면적이므로 서비스면적을 굳이 명시해서 다른 아파트와 비교를 하게 할 필요가 없는 것입니다. 이는 LH를 제외한 모든 건설사가 명시하지 않고있어 담합의 의혹이 있다고 생각합니다. 그리고 굳이 분양공고에 명시하지 않음 으로써 서비스 면적을 점점 줄여가겠다는 의지로 보여집니다. 

둘째, 발코니 확장비용 입니다. 분양가에서 가장 불합리한 제도는 이 확장비용인데요. 지을때부터 확장형으로 지어놓고 확장비를 받는다? 처음부터 기본형으로 지어놓고 철거하고 확장하는 것도 아닌데 말이죠. 참 웃기는 만행이 아닐수가 없습니다. 그렇다고 확장비용에 일정한 기준이 있는것도 아닙니다. 건설사 마음이지요 어느 아파트는 천만원 어디는 천오백만원 천차 만별입니다. 하루빨리 없어져야할 적폐라고 생각합니다. 

아파트면적, 발코니면적, 공급면적과 분양가의 숨겨진 진실

▲ 모 건설사의 발코니 확장 공사비

 

 

앞으로 분양시장이 투자로는 별로 좋지 않아 보이지만 신규분양을 받을 분들은 꼭 이 실사용면적과 실사용면적에따르는 분양가의 가성비를 체크하시기 바랍니다. 보통 소형아파트의 평단가가 중형,대형보다 비싼것이 일반이지만 실사용면적으로 따지다보면 비싼 아파트와 가성비 좋은 아파트를 보다 더 확실히 구분 할 수 있을 것입니다. 이상 아파트 면적중 숨겨진 발코니 면적에 대해 알아봤습니다.