유치권이란? 유치권 쉽게 이해하기!!
경매물건 검색시 '유치권 신고 있음' 이라는 물건을 자주 접하게 됩니다. 이런 물건은 입찰하기가 꺼려지죠. 그러나 유치권의 실체에 대해 알게 되면 이것이 경매진행에 전혀 두려울 것이 없다 라는 것을 알게 됩니다. 오히려 이런 물건은 입찰자가 적어 더 낮은 가격에 낙찰을 받을 수도 있어 경매 고수들은 유치권이 있는 물건만 찾아 다닌다고 합니다. 이러한 유치권에 대해서 쉽게 이해해보도록 할게요.
유치권이란?
사전적 정의 = 남의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관한 채권을 변제 받을 때까지 누구에게도 넘기지 않고 점유(유치)할 수 있는 권리
말이 참 어렵죠? 쉽게 이해하기 위해 예를 들어보겠습니다.
<유치권 이해를 위한 쉬운예>
세탁소를 운영하는 갑이라는 사람이 있습니다. 을이라는 사람이 갑에게 양복을 맡겼습니다. 세탁해 달라고요. 그리고 며칠후 을이 세탁소를 찾아가 돈은 내일 줄테니 양복을 일단 달라고 합니다. 이때 갑은 그럼 내일와서 돈을 주고 양복을 찾아가라고 합니다. 다시 며칠 후 '병'이라는 사람이 갑을 찾아가 그 양복은 원래 내것이고 을이 내가 모르게 세탁소에 맡겼으니 달라고 합니다. 여기서 갑은 양복세탁비를 받을 권리가 있습니다. 그 양복이 누구의 것이든 간에요. 을에게 했던것처럼 병에게도 세탁비를 줘야 양복을 내준다고 합니다. 이것이 바로 유치권이란 것입니다.
유치권은 동산 뿐만 아니라 부동산에도 성립합니다. 예를 들어 건물의 신축 공사나 리모델링 공사를 한 건축업자에게 건물 주인이 공사비를 지급하지 않는다면, 건축업자는 그 건물을 유치할 수 있습니다.
경매로 나온 유치권 물건
<경매로 나온 아파트가 유치권 신고중인 물건일때 낙찰을 받아야 할까?>
결론부터 말씀 드리면 아파트의 경우 99프로의 유치권 신고는 무시하면 됩니다. 이유가 뭘까요?
아파트 유치권신고를 무시할 수 있는 이유1>
아파트의 경우 점유자, 즉 집에 들어앉아 사는 사람은 집주인(소유자) 이거나 임차인 입니다. 그런데 유치권을 주장하는 사람은 대부분이 인테리어든 방수공사든 공사업자 이지요. 유치권이 성립되기 위해서는 그 집에 아무도 살지않은 상태이고 인테리어 공사업자가 점유 즉 들어앉아 있는 상태이어야 합니다. 그러나 그럴 가능성은 희박합니다.
아파트 유치권신고를 무시할 수 있는 이유2>
유치권 행사는 경매가 시작되기 이전 부터 한 상태여야 합니다. 이 대목에서 유치권행사의 대부분이 무너집니다. 공사업자는 보통 경매가 시작됐다는 소문을 들었을때 유치권을 주장하지만 이는 법적으로 성립되지 않습니다.
이것 말고도 상황에 따라 몇가지 이유가 더 있지만 위의 두가지만 가지고 아파트경매의 99프로의 유치권 행사는 무시할 수 있습니다. 유치권신고가 있는 아파트 경매의 낙찰가가 낮아지지 않는 이유가 바로 여기에 있는 것입니다. 요즘은 경매가 워낙 대중화되어 이정도는 거의 대부분의 응찰자가 알고 있는 상식수준이 된 것이지요.
<경매로 나온 상가가 유치권 신고중인 물건일때 낙찰을 받아야 할까?>
감정가3억, 최저가 1억에 상가가 경매로 나왔는데 현장에 가보니 호프집으로 영업을 하고 있었습니다. 그런데 인테리어 공사업자가 칸막이공사와 간판공사대금으로 8천만원 상당의 유치권을 주장하고 있습니다. 과연 낙찰자는 8천만원이라는 돈을 물어줘야(인수) 할까요? 답은 NO 입니다.
상가 유치권신고를 무시할 수 있는 이유1>
아파트와 마찬가지로 대부분이 인테리어 업자가 점유를 하고 있는 상황이 아닙니다.
상가 유치권신고를 무시할 수 있는 이유2>
호프집을 운영하기위한 인테리어는 호프집만을 위한 것이지 건물의 객관적가치를 올려주는 것이 아닙니다. 유치권의 성립요건은 유익비, 즉 수도배관공사, 보일러공사 등과 같은 건물의 객과적 가치를 올려주는 것이어야 합니다. 그리고 이런 배관공사 같은경우가 분리처분이 불가능한것이기에 해당됩니다. 칸막이공사와 간판은 분리처분이 가능합니다. 즉 간판을 떼어버린다고해서 건물이 제기능을 못하는 것이 아니라는 말 입니다.
<이해하기 쉬운 웹툰 소개>
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만약 아파트와 상가에서 위와같은 2개의 조건에 해당한다면 유치권을 무시하고 좀더 낮은 낙찰가에 낙찰이 가능할 것입니다.