일본 부동산 폭락이 한국에서 일어나지 않을 이유 3가지







참 많은 사람들이 요즘같은 어수선하고 경제전망이 안개같은 시기에 하나같이 입을모아 하는 말이 있습니다. 


「우리나라도 곧 일본 부동산 같이 폭락이 일어날거야」 


그러나 그런일은 절대 없을것입니다. 그 이유를 설명하기위해서는 일본 부동산이 폭락한 배경부터 언급을 해야 겠네요. 



 일본 부동산이 폭락하게된 배경

일본은 1960년부터 고도성장을 해 1989년에 경제성장의 정점을 찍게 됩니다. 1989년 미츠비시사가 미국을 대표하는 록펠러 센터를 2,200억 엔에 매수하며 콜롬비아 영화사도 소니가 인수하면서 세계 최대 경제강국의 면모를 과시합니다. 뿐만아니라 그 당시 세계 상위 10개 기업중 8개가 일본 기업이었으니 일본경제가 어느정도인지 짐작이 가네요. 



결정적 원인은 이로부터 4년전인 1985년 프랑스, 독일, 미국, 일본, 영국 정상이 모여 미국 달러는 평가 절하하고 일본 엔화와 독일 마르크 화는 평가 절상하기로 합의하는 일명 '플라자합의'를 하게 됩니다 이로인해 미국달러가치는 70%수준으로 떨어졌지만 일본엔화가치는 급상승합니다. 그러나 계속되는 엔고현상으로 수출경쟁력이 떨어지게 됩니다. 수출 기업들이 경쟁력을 잃자 일본은 금융 완화법을 통해 대출을 더 쉽게 받을 수 있게 했습니다. 

이렇게 넘쳐난 유동성 자금은 주식과 부동산으로 몰립니다. 이로인해 일본자국민 뿐만아니라 전 세계 투기꾼들도 합세하여 상대적으로 안전하다고 생각하는 일본으로 몰려듭니다. 그 결과 도쿄땅을 팔면 미국 전체를 살 수 있다는 말이 나올정도로 일본 부동산은 1987~1988년인 1년사이 3배나 폭등합니다. 그당시 은행들은 개인에게 토지가격의 200%까지 담보를 인정해주는등 대출을 못해줘서 안달난 수준이었지요. 


약10년간의 일본 버블기가 지나고 1990년 새해가 되자 니케이지수가 급격히 떨어지면서 버블이 붕괴되기 시작합니다. 버블이 붕괴된 일본은 경제성장률이 0~2%에 머물고 금리도 0%대로 머뭅니다.






 일본 부동산 폭락이 한국에서 일어나지 않을 이유 3가지

첫번째, 한국과 일본의 경제구조는 근본부터 다르다
일본은 내수 경제의 비중이 극히 높은 나라입니다. 내수비중이 30%에 불과하며 내수시장이 큰 경우에 내수시장 침체는 전체 상품 시장의 가격하락으로 연결될 수 있고 일본이 이런 상황입니다 반면 한국은 대외경제 의존도가 높으며 GDP에서 수출입이 차지하는 비중이 110%를 넙습니다. 이렇게 경제구조가 다른 상황에서 단순히 일본을 한국 미래의 벤치마크로 생각하는 것은 정말 위험한 발상입니다.

두번째, 일본은 한국과 다르게 없는 빈집(공실)이 많다 
일본은 국토균형 발전을 명목으로 1980~1990년 동안 일본 전역을 개발했습니다. 이는 우리나라가 노태우정부시절 공급한 것과 비슷한 수준이었습니다 그러나 문제는 버블 붕괴후 토지주택 시장이 침체 하자 토지가격 하락을 막으려고 임대목적의 주택을 무분별하게 공급 했다는 것입니다. 이것이 일명 제 3차 국토 종합개발계획(1992~2001)으로 이 시기에 약 600만가구의 주택을 지속적으로 공급한 것이 일본 부동산을 폭락하게 만든 결정적인 이유이며 이 시기에 지은 임대주택들은 현재도 상당수가 공실로 남아있습니다.


세번째, 그럼에도 불구하고 일본은 현재까지도 주택공급을 계속 하고 있다!

우리나라의 경우 정부가 부동산을 주도합니다 공급이 많으면 줄이고 주택이 부족하여 가격이 오르면 규제정책을 폅니다, 규제-완화-규제-완화 반복이지요. 공급이 늘고 경제가 악화되면 공급 물량이 해소될 때까지 한동안은 신규 공급이 제한됩니다. 그러나 일본 부동산 폭락이 시작된 1990년 이후에도 일본 주택공급은 전혀 줄지 않았습니다. 92년도엔 140만호가 공급되고 96년도엔 오히려 160만호로 더욱 늘립니다. 그 후 지속적으로 공급 물량이 줄었지만 2008년에 약 109만 호가 착공되며 2009년이 되어서야 100만호 밑으로 공급을 줄였으며 작년에도 약 70만호가 공급합니다. 

위에서 보듯이 일본 부동산은 회생할 기미가 안보입니다. 한국과는 너무도 다른 경제구조와 너무나 다른 부동산 정책으로 최소한 우리나라가 일본의 전철을 밟지는 않을것이라는것은 분명한 사실입니다.