부동산 투자물건 검색하는 방법(월세물건, 전세가율(갭투자))
곧 뉴스테이 시대가 오기때문에 향후 5년후엔 월세시장이 살아남지 못할거라고 전망 하지만 아직 까지 임대부동산시장은 어둡지 않을것 같습니다.
리모델링, 수리, 인테리어로 충분히 경쟁력있는 물건을 만들수 있기때문입니다.
1. 월세(수익형부동산) 투자물건 검색하는 방법
월세의 시세는 평당 얼마 하는식으로 거의 정해져 있습니다. 그렇기 때문에 집값이 비싼 서울보다 지방물건의 매매가가 훨씬 싸기때문에 투자대비 수익률이 훨씬 좋습니다. 특히 빌라나 소형아파트가 투자로 적격이죠. 이런 투자물건을 검색하기위해 고려해야할것은 ① 일자리가 많은곳, ② 인구유입이 지속적으로 늘어나는곳 그리고 앞으로 ③어떤 호재가 있는지를 검색하면 되겠네요
① 일자리 검색 방법
월세수요가 있기 위해 가장 중요한 요소중 하나가 물건 주변에 일자리가 많아야 합니다. 일자리 검색방법입니다. 여러 싸이트가 있지만 여기가 제일 정확하고 확실한듯 하네요.
한국산업단지공단 싸이트(바로가기)
여기서 임장갈 지역을 고르시면 됩니다. 초보자의 경우 자신이 사는지역을 먼저 선택해야합니다. 자신이 제일 잘 아는 지역이기 때문이지요
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경기지역입니다. 지도 밑에 산업단지별로 자세히 살펴볼수있는 링크가 있고요. 산업단지가 화성, 평택, 안성지역에 몰려 있는걸 볼수 있네요 반면 광주,양평,가평에는 전무하다싶이 합니다. 이 세개 지역에는 투자를 하기가 곤란 하겠죠.
② 인구유입이 늘어나는 지역 검색방법
KOSIS(국가통계포털)(바로가기)
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빨간박스로 체크를 해줍니다 전 경기도에서 핫한 평택,화성,안성등을 선택해봤습니다. 위에 일자리검색에서 봤듯이 일자리도 많은지역이지요. (경기도는 체크해제를 해야 그래프가 보기 쉽습니다. ) 체크를 하고 오른쪽에 통계표조회를 클릭합니다.
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조회를 해보면 이렇게 표로 나옵니다. 인구 증감을 한눈에 보기 너무 어렵겠죠~ 그래서 그래프로 보기위해 빨간박스를 클릭해줍니다.
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전 2015년1월부터 가장최근인 2016년 10월까지 검색해봤습니다. 화성시가 눈에 확 뛰는것이 보이죠. 2015년 2월에는 전입인구가 엄청납니다. 동탄2신도시 시범단지 입주때문인듯 하네요. 화성은 2015년 1월부터 현재까지 전입한 인구가 전출인구보다 적은적이 없습니다. 계속 훨씬 많았죠. 이런곳을 투자지역으로 꼽으면 좋을듯합니다. 그러나 그 그러기에는 동탄2신도시 공급 물량이 엄청나게 많습니다. 이런부분까지 고려 해서 자신만의 투자 그래프를 만들어 나가야 할 것입니다.
③ 호재 검색 방법
수익형 부동산을 고를때 사실 호재라는 것이 그리 중요한 요소는 아닙니다. 그래도 참고로 어떤 악재가 있는지도 봐야하기 때문 살펴보지 않으면 안됩니다. 지역의 호재,악재 소식은 네이버부동산 -> 뉴스로 들어가면 모두 모아서 볼 수 있습니다.
맨위 화성시 도로망 확충이라는 기사는 호재로 작용할 수 있겠네요. 밑에 두개 기사는 주택공급을 한다는 기사입니다. 공급이 많으면 수익형부동산에는 불리하게 작용하겠네요. 특히 행복주택이라는 임대주택공급은 임대사업을 하는사람에게 악재라고 볼 수 있습니다.
이상으로 월세물건 검색방법에 대해 알아봤습니다.
다음은 전세물건 고르는 방법에 대해 알아볼게요. 일명 갭투자라고 하죠 매매가와 전세가의 차이가 작은 물건을 전세를 끼고 매입하여 향후 시세차익을 보는 투자방법으로 어떤 투자보다 안정적이고 확실한 방법이라 생각합니다. 왜냐하면 전세가가 떨어지는 일은 정말 드믄일이기 떄문이죠.
2. 전세 투자물건(갭투자) 검색하는 방법 (전세가율)
조인스랜드부동산(바로가기)
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인천 연수구를 들어가보니 동춘동 한양1차 아파트 전세가율이 무려 95%를 넘는군요. 여기에 투자를 한다면 실투자금이 천만원도 안들 수도 있을듯 합니다. 전세가율이 높다는 것은 실거주로 인기가 많다는 뜻입니다. 한양1차에는 인천에서 가장좋은 초등학교로 소문난 연성초등학교를 품고있는 단지이기도 합니다. 거기에 연수구청, 대형마트인 홈플러스, 이마트, 스퀘어원까지 모두 걸어서 갈 수 있는거리이니 인기가 많을 수 밖에요.