아파트 입지 가장중요한 직주근접 고찰

많은 전문가들이 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 입을모아 이야기 합니다. 땅이 넓은 미국에서조차 주택은 입지(location)라고들 말합니다. 그럼 좋은 입지란 어떤걸 말하는 것일까요? 

입지의 요소에는 교통, 교육, 환경, 그리고 직주근접 이렇게 네 가지가 있습니다. 이 네 가지중 집값 특히 수도권의 집값에 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 무엇일까요? 바로 직주근접입니다. 

직주근접이란, 직장과 주거지가 가까이 있는지 여부를 말하는 것입니다. 보다 정확한 의미를 따져보자면 자신의 직장과 자신의 주거지가 가까이 있는것이 아니라 자신의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말합니다. 

즉, 본인의 집 근처에 얼마나 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소입니다. 그 직장에 다니는 종업원 중에서 내 집을 사 줄 사람이 나올 수 있기 때문입니다. 내 집값이 오르는 것은 누군가 내 집을 내가 산 가격보다 높은 가격에 사 줄 경우입니다. 그 '누군가'를 현재 시점에는 알 수 없으므로 많은 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳의 집이 미래에 오를 가능성이 높은 것입니다. 

결국 직주근접이란 내 직장과 내 집이 가까이 있는 것이 아니라, 내 집과 내 집을 사 줄 그 누군가의 직장 위치가 주용한 것입니다. 그런데 몇 년 후에 내 집을 사 줄 사람의 직장 위치를 지금 현재로는 알 방법이 없으므로, 많은 사람의 직장이 가까운 곳에 내집 마련을 하는것이 유리합니다.

서울에서 일자리가 가장 많은 지역은 강남구로서 2015년 기준으로 70만 3,450명이 근무하고 있습니다. 이는 도봉구의 6만 8,542명보다 열배 이상 많은 수치며 이렇게 일자리가 많은 지역은 강남구, 서초구, 중구를 강복 업무 중심지, 그리고 영등포에 있는 여의도까지 해서 3대 업무 중심지라고 합니다.

▲ 인구대비 일자리 비율

그러면 직주근접 효과가 나타나고 있는 지역은 어디일까요? 수도권에서는 성남시 분당구가 대표적이네요. 2002년에 인구수 대비 일자리 비율이 23%에 불과한 대표적인 베드타운이었습니다. 

▲ 판교 테크노 밸리 입주기업(2010~2015)

다시말해 잠은 분당에서 자고, 일은 서울에 가서 하는 것이 분당 주민의 대표적인 일상이었다는 것이죠. 하지만 2000년대 중반 이후 네이버, KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민 수 대비 일자리 비율이 높아지기 시작하였습니다. 

▲ 종업원 수 증감 추이(최근 13년간)

그러다 2012년 부터 시작된 판교 테크노밸리 입주를 계기로 2015년에는 그 비율이 53%로 서울을 앞지르게 됩니다.  경기도 평균인 35.9%는 물론 서울 평균인 50.7%를 훌쩍 넘어 버린 것인데요. 예전에는 서울로 출근하는 사람이 훨씬 더 많았다면, 지금은 서울에 살면서 판교테크노밸리로 출퇴근하는 직장인도 많이 늘어난 것을 볼 수 있는 시대가 된것입니다.

이 증가세는 13년동안 30%포인트 가까이 증가했는데 이정도 늘어난 지역은 수도권에서 찾아보기 어려우며 분당을 더 이상 베드타운이라고 부르기 어려운 이유가 바로 이것입니다.

참 재미있는 수치는 2005년과 2010년 분당 지역의 인구대비 일자리 비율은 28.9%에서 35.6%로 6.7%포인트 밖에 늘어나지 않았습니다. 이 기간 동안 분당지역 아파트의 전세가는 9%상승에 그친것인데요..

2010년~2015년사이는 분당의 일자리가 폭발적으로 늘어나게 됩니다. 35%에서 53%까지 늘어난 시기가 바로 이 5년인데요 이 기간동안 분당의 전세가 상승률은 60.4%로 수도권 평균상승률인 45.4%보다 월등히 높아집니다. 

이처럼 직주근접이 전세값에 미치는 파워는 어마어마하다고 할수 있겟네요. 전세값이 오르니 매매가는 당연히 따라서 오르는 것이구요.

▲ 사업체당 종업원수(2015년)

그런데 직주근접을 따질 때 간과해서는 안 될 요소가 바로 소득이 낮은 계층이냐 높은 계층이냐는 것입니다. 이것을 따지려면 사업체당 종업원수가 많은 지역을 찾아야 합니다. 

그 이유는 영세한 기업일수록 종업원 수가 적고 대기업일수록 종업원의 수가 많은것에 착안한것입니다. 서울 강남 서초나 송파, 여의도에는 생산직라인이 아닌 대기업의 본사가 많이 자리하고 있습니다. 그러므로 사업체당 종업원수로 그 지역의 소득규모파악이 가능해지는 것입니다. 

위 그림에서 사업체당 종업원수는 강남구>서초구>분당구>여의도 순으로 나타나고 있네요. 이 4군데 집값이 하늘높은줄 모르고 오르는 이유가 여기 있는 것입니다.

참고및 출처: 아기곰의 재테크 불변의 법칙 

- 부동산 가격이 왜이렇게 형성되는지에 대한 깨달음을 주는 최고의 책.